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Recentemente, realizamos algumas orientações em nosso escritório de advocacia, localizado em Uberlândia, aos nossos clientes, sobre as "escrow accounts", atualização relevante para conferir maior segurança nos procedimentos de alienação de imóveis, tanto para o vendedor como para o comprador.
O QUE É SCROW ACCOUNT?
Uma conta de garantia (escrow account) é uma conta bancária temporária operada por uma terceira parte confiável, geralmente uma empresa de escrow ou um advogado, durante o processo de transação de um imóvel. No Brasil, sua aplicação se dá por meio de escrow account em Cartórios. Ela é utilizada para reter fundos, documentos e outros ativos até que todas as condições do contrato de compra sejam cumpridas.
A conta de garantia, conhecida como "escrow account", é um instrumento jurídico-financeiro que oferece uma camada adicional de segurança nas transações imobiliárias. Aqui estão alguns dos benefícios que ela proporciona ao adquirente de um imóvel:
Segurança Jurídica: A escrow account é incluída na lei 8.935/94 pelo Marco Legal das Garantias para conferir segurança jurídica máxima ao adquirente de imóvel. Ela serve como uma salvaguarda durante o período entre a assinatura da escritura e o registro do título, que pode ser estressante devido à incerteza sobre a efetiva aquisição da propriedade.
A conta de garantia (escrow account) oferece segurança jurídica ao comprador, assegurando que o pagamento só será liberado ao vendedor quando todas as condições contratuais forem satisfeitas, incluindo a transferência legal da propriedade. Isso é particularmente importante em jurisdições onde o processo de registro de imóveis pode ser demorado e sujeito a complicações.
Proteção Contra Dívidas do Alienante: A conta de garantia (escrow account) protege o comprador contra dívidas do vendedor que possam afetar a aquisição ou resultar em penhoras do imóvel. Isso é possível porque os valores depositados na escrow account formam um patrimônio segregado, não podendo sofrer constrições por autoridades judiciais ou fiscais por motivos estranhos ao negócio.
Os fundos permanecem seguros na conta de garantia até que a transferência de propriedade seja confirmada, evitando que o comprador seja responsabilizado por dívidas ou reivindicações não divulgadas.
Transparência no Processo de Transação: A conta de garantia (escrow account) proporciona um alto nível de transparência no processo de transação. Todas as partes têm visibilidade sobre os termos do acordo e o status dos fundos, o que ajuda a construir confiança mútua e a evitar mal-entendidos.
Facilitação do Processo de Compra: A conta de garantia (escrow account) simplifica o processo de compra ao centralizar a coleta e distribuição de fundos e documentos. Isso reduz a complexidade para o comprador, que pode confiar na terceira parte para gerenciar os aspectos técnicos da transação.
Facilitação do Desenvolvimento Econômico: Ao mitigar os riscos associados à compra de imóveis, a escrow account pode incentivar a circulação de riquezas e contribuir para o desenvolvimento econômico do país. A demora na superação de eventuais óbices ao registro pode representar uma trava ao negócio imobiliário, e a escrow account ajuda a superar esses desafios.
Educação dos Compradores: Muitos compradores de imóveis desconhecem a matéria registral imobiliária e supõem que as obrigações do vendedor terminam com a assinatura da escritura de venda. A escrow account educa os compradores sobre a importância de reservar uma parcela do pagamento como precaução contra problemas comuns na fase de registro do título.
Em resumo, a escrow account é uma ferramenta valiosa que oferece tranquilidade e proteção ao adquirente de imóveis, garantindo que a transação seja concluída de maneira segura e eficiente.
COMO FUNCIONA A CONTA DE GARANTIA (ESCROW ACCOUNT) NA PRÁTICA?
O processo típico de uma conta de garantia (escrow account) na compra de um imóvel envolve várias etapas:
Abertura da Conta: Após a aceitação da oferta de compra, a conta de garantia (escrow account) é aberta pela terceira parte confiável, no caso, o cartório;
Depósito de Fundos: O comprador deposita o pagamento inicial ou o valor total na escrow account;
Cumprimento das Condições: As partes trabalham para cumprir todas as condições estabelecidas no contrato, como inspeções, aprovações de empréstimos e reparos necessários;
Transferência de Propriedade: Uma vez que todas as condições são satisfeitas, a propriedade é transferida legalmente para o comprador;
Liberação dos Fundos: Os fundos são liberados do escrow para o vendedor, e quaisquer outros pagamentos acordados são feitos.
A IMPORTÂNCIA DA CONTA DE GARANTIA (SCROW ACCOUNT) NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS.
A compra de um imóvel é, para muitos, a realização de um sonho e um dos maiores investimentos financeiros de suas vidas. No entanto, o processo de aquisição de um imóvel é complexo e repleto de riscos legais e financeiros. Para mitigar esses riscos e proteger as partes envolvidas, especialmente o comprador, a conta de garantia, ou "escrow account", desempenha um papel fundamental.
A conta de garantia é uma ferramenta essencial no processo de compra de imóveis, oferecendo proteção e tranquilidade ao comprador. Ao entender e utilizar corretamente uma conta de garantia, os compradores podem navegar com mais segurança no complexo mundo das transações imobiliárias.
Este artigo é uma introdução ao tema e não substitui o aconselhamento jurídico profissional. Para situações específicas, procure sempre a orientação de um profissional qualificado.
Ficou com alguma dúvida sobre esse tema? Entre em contato agora mesmo, nossos profissionais estão prontos para te ajudar.
Lanza Sulzbacher Advogados
Uberlândia / MG
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Uberlândia - MG
CEP: 38408-902
Referências:
(1) Escrow account – Instrumento de segurança jurídica imobiliário - Migalhas. https://www.migalhas.com.br/depeso/403109/escrow-account--instrumento-de-seguranca-juridica-imobiliario.
(2) Administração da escrow account pelos tabeliães nos negócios imobiliários. https://www.conjur.com.br/2024-mar-12/administracao-da-escrow-account-pelos-tabeliaes-nos-negocios-imobiliarios/.
(3) Artigo - Escrow account - Instrumento de segurança jurídica máxima ao .... https://www.anoregsp.org.br/noticias/86447/artigo-escrow-account-instrumento-de-seguranca-juridica-maxima-ao-negocio-imobiliario-parte-1.
(4) Administração da escrow account pelos tabeliães nos negócios imobiliários. https://bing.com/search?q=benef%c3%adcios+da+Escrow+account+para+adquirente+de+im%c3%b3vel.