Por Lanza Sulzbacher Advogados
- 5 min de leitura

Regularização de imóveis: quando é necessário regularizar?

Atualizado: 8 de mai.

Diversas decisões corriqueiras na sua vida podem ter um impacto muito grande no mundo jurídico.

A regularização de imóveis é essencial em diversas situações para garantir a segurança jurídica e a valorização do patrimônio.

Aqui, estão algumas circunstâncias em que a regularização do imóvel se faz necessária:

1. Após Realização de Obras: Quando você realiza obras ou modificações em um imóvel, é crucial regularizá-lo junto aos órgãos competentes. Isso inclui obter as licenças necessárias e atualizar a documentação, especialmente, proceder com as devidas averbações na matrícula do imóvel.

2. Ao Adquirir um Imóvel: Se você adquire um imóvel sem ter realizado a diligência prévia, e descobre que há problemas com documentação incompleta ou desatualizada, é fundamental obter a escritura e registrar a propriedade na matrícula junto ao Oficial de Registro de Imóveis. A regularização garante que você seja reconhecido como o legítimo proprietário, impedindo que este imóvel seja registrado por pessoa de má-fé.

3. Heranças e Sucessões: Em casos de herança, os herdeiros precisam regularizar a propriedade de acordo com a sucessão realizada. Isso envolve transferir a propriedade para os herdeiros de forma legal e documentada, para em seguida, proceder com o devido registro junto ao Oficial de Registro de Imóveis.

4. Divórcio: Quando o casal finaliza o procedimento de divórcio, é importantíssimo proceder a averbação desse divórcio na matrícula do imóvel, bem como fazer a transferência, de acordo com a partilha de bens fixada, para que terceiros tenham conhecimento de que aquele imóvel não pertence mais ao casal, mas apenas a um deles, que deve estar indicado como novo e único proprietário na matrícula.

5. Para Fins de Financiamento: Se você pretende financiar a compra de um imóvel, os bancos, geralmente, exigem que ele esteja totalmente regularizado. A escritura e o registro são pré-requisitos para obter financiamento.

6. Melhorias e Valorização: A regularização permite que você exija melhorias nos órgãos públicos e valorize seu imóvel. Além disso, facilita doações e transmissões para herdeiros.

Essas são algumas das situações passíveis de regularização.

A regularização protege seu direito de propriedade, valoriza o imóvel e evita que ocorram fraudes, sendo um processo que garante a legalidade e a tranquilidade nas transações imobiliárias.

A PERDA DO IMÓVEL POR FALTA DA DEVIDA REGULARIZAÇÃO

Em casos mais graves, as irregularidades do imóvel podem ocasionar a sua perda.

Recentemente, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é possível a perda de imóvel por dívida fiscal de proprietários anteriores. Essa decisão tem gerado grande preocupação no mercado imobiliário. De acordo com o artigo 185 do Código Tributário, modificado pela Lei Complementar 118/2005, presume-se que a alienação ou ônus sobre bens ou rendas, ou seu início, por sujeito passivo em débito com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa, seja fraudulenta.

Isso significa que a Justiça considera que tanto o vendedor quanto o comprador agiram de má-fé, tornando qualquer transferência de propriedade imobiliária realizada a partir de 2005 suscetível a essa presunção de fraude.

Antes dessa decisão, bastava verificar a matrícula do imóvel para comprovar a aquisição de boa-fé. No entanto, agora é necessário obter certidões negativas de dívidas ativas de todos os proprietários anteriores, incluindo empresas responsáveis pela construção. Essa análise completa é conhecida no meio jurídico por Due Diligence.

A mudança gerou muita insegurança jurídica e transtornos nas negociações imobiliárias. A recomendação é sempre exigir a realização da due diligence antes de concluir a compra e venda de um imóvel. Além disso, a participação de um advogado é essencial para garantir que todas as questões legais sejam devidamente consideradas durante o processo de aquisição.

A falta de regularização também pode desvalorizar o imóvel, tornando-o menos atrativo para compradores. Em alguns casos, a desvalorização pode chegar de 15% a 90%. Portanto, é fundamental que os proprietários estejam atentos aos prazos de pagamento e busquem regularizar a situação o mais rápido possível para evitar a desvalorização ou a perda do bem.

A falta de regularização pode, também, dificultar a partilha dos bens entre herdeiros e impedir doações ou transferências para holdings. Portanto, é importante estar ciente das consequências e buscar a regularização adequada para evitar problemas futuros.

COMO POSSO REGULARIZAR MEU IMÓVEL?

A regularização do seu imóvel é um processo importante para garantir a legalidade e a segurança jurídica da propriedade.

As regularizações variam muito de caso a caso.

Nos casos em que a regularização é necessária devido a realização de obras, construções, alteração de estado civil e recebimento de herança, o procedimento é muito mais rápido e simples. Um advogado especialista em regularização de imóveis pode resolver a questão em apenas algumas semanas.

Mas se a regularização necessária for decorrente de aquisição de imóvel previamente irregular, por exemplo, o procedimento pode variar muito, desde a necessidade de uma usucapião até uma adjudicação compulsória.

A obtenção de todos os documentos exigidos nesses processos é muito complexa e pode levar bastante tempo. Em alguns casos mais difíceis, a regularização deverá ser feita por meio de um processo judicial, o que, certamente, demandará mais tempo e maior custo.

CERCA DE 50% DOS IMÓVEIS NO BRASIL ESTÃO IRREGULARES

Cerca de 50% dos imóveis no Brasil têm algum tipo de irregularidade, segundo o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, com dados de 2019.

A irregularidade mais comum é a falta de escritura, que atinge metade dos 60 milhões de domicílios urbanos no país.

Sem a escritura pública de compra e venda do imóvel, o adquirente não consegue fazer o registro da propriedade em seu nome, o que faz com que, embora tenha pago o preço pela aquisição do bem, não seja efetivamente o seu dono.

Um imóvel irregular é aquele que não tem registro ou cujo registro ainda não foi atualizado dentro da sua realidade de área ou com relação aos proprietários.

O registro do imóvel está previsto em lei própria, a Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/73). Segundo ela, tudo o que se refere ao imóvel deve ser lançado na matrícula, que é o ato final da documentação, após escritura.

Nessa matrícula são registradas todas as informações daquele imóvel em um só número, como alterações de propriedade, doação, retificação de área, impedimentos, penhoras, registros de partilha, bem como informações sobre os proprietários etc.

REGULARIZE SEU IMÓVEL EVITE SUA PERDA OU DESVALORIZAÇÃO

Se você é parte da estatística de pessoas que estão com imóvel irregular, dedique atenção especial ao assunto a fim de evitar maiores complicações, como a perda ou a desvalorização da propriedade.

Quanto mais o tempo passa, maior a dificuldade de regularizar o imóvel, vez que as pessoas e documentos necessários para o procedimento, podem não estar mais acessíveis.

Portanto, providencie sua regularização o quanto antes.

Ficou com alguma dúvida sobre esse tema? Entre em contato agora mesmo, nossos profissionais estão prontos para te ajudar.

Lanza Sulzbacher Advogados