top of page
Buscar
  • Por Lanza Sulzbacher Advogados

Patrimônio de afetação: é muito simples.


patrimônio de afetação
patrimônio de afetação

Recebemos muitos clientes em nosso escritório de advocacia em Uberlândia a fim de entenderem o que é o PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.


Eu sempre digo que é muito simples de entender. Ainda, o patrimônio de afetação é um grande benefício ao adquirente de imóvel. Venha descobrir.


O patrimônio de afetação é um tema de grande relevância no setor imobiliário, representando uma garantia significativa para os investidores e compradores de unidades imobiliárias. Este mecanismo jurídico, introduzido pela Lei 10.931/2004, permite a separação dos bens de um empreendimento específico dos demais bens do incorporador, assegurando que, em caso de falência, os recursos destinados àquele empreendimento não sejam utilizados para o pagamento de outras dívidas da incorporadora.



O QUE É PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO?


O patrimônio de afetação é uma modalidade de destinação patrimonial que visa proteger os recursos financeiros investidos em um empreendimento imobiliário.


Quando um projeto é submetido ao regime de afetação, cria-se um patrimônio separado, composto pelos direitos e obrigações relacionados exclusivamente ao empreendimento em questão. Isso inclui o terreno, as construções, as receitas e os financiamentos vinculados ao projeto.



VANTAGENS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO


A principal vantagem do patrimônio de afetação é a segurança que oferece aos compradores. Em um cenário onde a incorporadora enfrenta problemas financeiros, os recursos do empreendimento afetado não podem ser usados para quitar dívidas não relacionadas ao projeto, o que reduz o risco de insolvência e abandono da obra.


Além disso, o regime de afetação promove maior transparência nas transações imobiliárias, pois exige a prestação de contas periódica e detalhada, permitindo que os adquirentes acompanhem o andamento financeiro da obra.



COMO FUNCIONA NA PRÁTICA


Para que um empreendimento seja submetido ao regime de afetação, é necessário que a incorporadora faça um requerimento junto ao Registro de Imóveis.


A partir daí, todos os recursos obtidos com a venda das unidades serão depositados em uma conta vinculada exclusivamente ao empreendimento. Esses recursos só poderão ser utilizados para despesas diretas da obra, como pagamento de fornecedores e trabalhadores.



QUAIS SÃO OS REQUISITOS PARA APLICAR O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO?


O patrimônio de afetação é um regime tributário que traz segurança jurídica para o comprador de imóveis. Ele foi criado em 2004 com o objetivo de oferecer maior tranquilidade aos compradores de unidades imobiliárias "na planta". Aqui estão os requisitos legais para aplicar o patrimônio de afetação:


1. Contabilidade particular: O empreendimento deve possuir uma contabilidade separada, exclusiva para as operações relacionadas àquela incorporação.


2. CNPJ próprio: O projeto deve ter um CNPJ específico, distinto do CNPJ da incorporadora.


3. Finanças exclusivas: Os recursos financeiros destinados ao empreendimento devem ser mantidos separadamente, sem qualquer mistura com os ativos da incorporadora.


4. Registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI): A incorporadora deve estar devidamente registrada no CRECI.


5. Projeto aprovado pela prefeitura: O empreendimento deve ter o projeto aprovado pela prefeitura do município onde será construído.


6. Contrato de compra e venda das unidades imobiliárias: É necessário formalizar os contratos de compra e venda das unidades, garantindo a transparência e os direitos dos compradores.


Esses requisitos garantem que os recursos destinados ao empreendimento sejam protegidos e que, em caso de falência da incorporadora, outra empresa ou entidade possa concluir a obra, assegurando a entrega das unidades aos compradores. Portanto, o patrimônio de afetação é uma ferramenta essencial para quem deseja investir em imóveis com segurança.



QUAIS SÃO AS VANTAGENS PARA OS COMPRADORES?


O patrimônio de afetação oferece várias vantagens significativas para os compradores de imóveis que optam por essa modalidade. Vamos explorar algumas delas:


1. Segurança Jurídica: O patrimônio de afetação garante que os recursos destinados a um empreendimento específico sejam separados dos demais ativos da incorporadora. Isso significa que, mesmo em caso de falência da incorporadora, os recursos do projeto não serão usados para quitar outras dívidas, assegurando a entrega das unidades aos compradores.


2. Proteção contra Falências: Em situações em que a incorporadora enfrenta dificuldades financeiras, o patrimônio de afetação permite que outra empresa ou entidade conclua a obra. Isso evita que os compradores fiquem sem receber suas unidades imobiliárias.


3. Transparência e Prestação de Contas: O regime de afetação exige uma contabilidade particular e detalhada para o empreendimento. Os compradores podem acompanhar o uso dos recursos e o andamento da obra, garantindo maior transparência e confiança no processo.


4. Redução Tributária: O patrimônio de afetação pode proporcionar benefícios fiscais, como o Regime Especial de Tributação (RET). Isso contribui para tornar o investimento mais atrativo para os compradores.



COMO SE DÁ O DISTRATO NESSE REGIME?


O distrato no patrimônio de afetação é um tema relevante no setor imobiliário e está relacionado à rescisão contratual entre o comprador e a incorporadora quando se trata de empreendimentos submetidos a esse regime. Vamos entender melhor:


1. O Que É Distrato? O distrato é a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel antes da sua conclusão ou entrega.


Pode ocorrer por diversos motivos, como desistência do comprador, dificuldades financeiras ou outros fatores.


2. Patrimônio de Afetação e Distrato: O patrimônio de afetação é um mecanismo que separa os bens e recursos de um empreendimento específico dos demais ativos da incorporadora. Quando um projeto está sob esse regime, os valores pagos pelos compradores são destinados exclusivamente àquela obra.


A Lei do Distrato (Lei 13.786/18) estabelece regras específicas para casos de distrato em empreendimentos com patrimônio de afetação.


3. Retenção de Valores: A Lei do Distrato determina que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%.


Portanto, se um comprador desiste de adquirir um imóvel na planta sob esse regime, ele tem direito à devolução de 50% da quantia já repassada à construtora.


4. Impacto nos Tribunais e Práticas Contratuais: As mudanças introduzidas pela Lei do Distrato têm gerado discussões nos tribunais e impactado as práticas contratuais das empresas da construção civil.


É importante que os departamentos jurídicos estejam atualizados e preparados para lidar com as novas regras estabelecidas pela legislação.



CONCLUSÃO


O patrimônio de afetação é um instrumento de extrema importância para a segurança jurídica e financeira no mercado imobiliário.


Ele protege tanto os consumidores quanto os investidores, assegurando que os empreendimentos sejam concluídos e entregues conforme o planejado.


Para escritórios de advocacia especializados em direito imobiliário, é fundamental compreender e orientar seus clientes sobre as implicações e benefícios desse regime.



 

Ficou com alguma dúvida sobre esse tema? Entre em contato agora mesmo, nossos profissionais estão prontos para te ajudar.


Lanza Sulzbacher Advogados


Uberlândia / MG

Av. João Naves de Ávila, 1331

Center Office, 6º andar

Uberlândia - MG

CEP: 38408-902



Comments

Rated 0 out of 5 stars.
No ratings yet

Add a rating
O que é securitização de crédito imobiliário?
Como se dá o processo de securitização de crédito imobiliário?
Qual lei regulamenta a securitização de crédito imobiliário?
bottom of page