Compra de Imóvel - 09 Cuidados!

Além de um contrato de compra e venda de imóveis muito bem elaborado, você sabe quais são os documentos necessários e outros cuidados que precisa ter quando for comprar um imóvel?

Em nosso escritório de advocacia em Uberlândia, especializado em Direito Imobiliário, é muito comum recebermos clientes que precisam de orientações para comprar um imóvel com segurança.

A compra de um imóvel, por se tratar de um investimento alto, deve ser feita da forma mais segura possível, por isso é extremamente necessário analisar toda a documentação e avaliar todos os riscos que a compra do imóvel pode trazer e, com certeza, alguns cuidados são indispensáveis.

Para maior segurança do negócio, é recomendável que todos esses detalhes sejam analisados por um advogado competente e especialista em Direito Imobiliário.

Mas para você que quer ter uma noção básica dos cuidados essenciais que deve tomar ao comprar um imóvel, fizemos uma listagem com 9 itens que devem ser priorizados.

1º PASSO – A COMPRA DESSE IMÓVEL É VÁLIDA?

Agora, você deve estar se perguntando, “como assim, a compra é válida?!”

Bem, para que a compra de um imóvel seja válida, não basta alguém querer vender e você dar o dinheiro para comprar.

Para validar o negócio e a compra do imóvel ser bem sucedida, alguns requisitos legais, ou seja, o cumprimento da lei no momento da compra, devem ser observados.

Por exemplo:

· A pessoa quem está vendendo o imóvel é maior de 18 anos? Se não, é emancipada? Se não, está acompanhada de um representante legal?

· O imóvel é realmente possível de ser comprado? Ou é um terreno no meio de um lago? No oceano? Na lua?

Portanto, para que a compra do imóvel seja válida, o Código Civil, deve ser respeitado no momento em que o negócio acontecer, todos esses exemplos mencionados acima, estão elencados no artigo 104 do Código Civil.

E, com certeza, um advogado experiente sabe de cor todos os requisitos que o artigo de lei, traz.

2º PASSO – O IMÓVEL PODE SER VENDIDO?

Bem, aqui você deve dizer, “mas se o imóvel é meu, eu vendo quando quiser”.

Na verdade, não é bem assim que funciona, até porque muita gente compra imóvel parcelado ou financiado e até quitar essa dívida, o imóvel não é seu.

Aqui vai alguns exemplos para você saber se o imóvel pode ser vendido:

· O imóvel possui alguma cláusula de inalienabilidade? (o que é isso?)

A cláusula de inalienabilidade, é justamente quando você compra o imóvel parceladamente, ou financiado, e o imóvel somente será seu quando você quitar o pagamento, até lá, o imóvel não pode ser vendido para outra pessoa, ou seja, possui cláusula de inalienabilidade.

· O imóvel possui alguma restrição judicial?

· O imóvel é um bem particular ou privado? Não se pode vender uma praia pública, uma avenida, o prédio da prefeitura, etc.

Portanto, antes de comprar o imóvel é importante analisar toda essa documentação, ok?!

3º PASSO – EU POSSO PAGAR POR ESSE IMÓVEL?

Esse passo, não vai depender muito da análise de um advogado, mas é muito importante.

Você deve avaliar se o preço do imóvel é compatível com a sua realidade financeira, pois caso você não consiga pagar pelo imóvel, você certamente vai perdê-lo.

E caso não chegue ao ponto de perder o imóvel, você pode ter que arcar com juros, multas e correções por atrasar um pagamento, pode ter que pagar indenização por perdas e danos, e por fim, pode ter a extinção do contrato de compra e venda do imóvel por falta de pagamento.

Então, pense bem e faça um bom estudo de mercado e análise da sua situação econômica antes de comprar o tão sonhado imóvel, tá certo?

4º PASSO – TENHA TESTEMUNHAS

Mesmo que você esteja comprando e não vendendo o imóvel, é importante ter testemunhas.

Isso porque as testemunhas podem conferir uma segurança maior ao seu negócio caso haja a necessidade de discutir alguma pendência na justiça.

5º PASSO – VERIFICAR QUAL A MODALIDADE DO CONTRATO

O contrato de compra e venda de imóveis pode ser paritário ou de adesão.

Vou explicar:

· O contrato paritário, é aquele em que as partes podem fazer ajustes, personalizações, e moldar de acordo com o interesse do comprador e do vendedor.

· Já o contrato por adesão, é padronizado, geralmente oferecido por incorporadoras na compra de imóveis na planta, nesse tipo de contrato você não poderá fazer nenhum tipo de ajuste ou personalização, deverá comprar seguindo as regras impostas pelo vendedor.

OBS: Caso você tenha muito interesse em comprar um imóvel, mas o contrato dele é por adesão, não se preocupe, existe a possibilidade de discutir judicialmente, caso seja necessário, todas as cláusulas que são consideradas abusivas. 

6º PASSO – ESCRITURA E REGISTRO DO IMÓVEL.

Quando você compra um imóvel, para que ele seja seu, não basta dar a quitação no pagamento, você precisa, ainda, fazer a escritura e depois o registro do imóvel no cartório.

Hoje, no Brasil, mais da metade dos imóveis não estão registrados em nome do comprador.

É fato que o custo para fazer a escritura e registro do imóvel é muito elevado, por isso a maioria das pessoas deixa de fazer, mas você pode ter muitos problemas no futuro.

O imóvel pertence a você somente se o seu nome estiver na matrícula. Se seu nome não está na matrícula do imóvel, mesmo que você tenha o contrato de compra e venda do imóvel em mãos, corre sério risco de perdê-lo.

Então, sempre que for comprar um imóvel, já inclua no cálculo do investimento o valor que vai desembolsar para a regularização. Combinado?

7º PASSO – OLHE NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUAL É O “FORO DE ELEIÇÃO”

O foro de eleição, nesse caso, não é o lugar onde você vai votar para eleger seu próximo representante político, o foro de eleição é o local escolhido pelas partes ou pelo vendedor do imóvel, para ajuizar uma ação judicial.

Portanto, se o foro de eleição do contrato de compra e venda do imóvel é em Uberlândia/MG, e você mora em Porto Alegre/RS, verifique sobre sua disponibilidade de se deslocar até Uberlândia/MG, caso a compra e venda desse imóvel tenha que ser discutida judicialmente.

8º PASSO – O IMÓVEL QUE VOCÊ QUER COMPRAR FAZ PARTE DE ALGUM PROCESSO JUDICIAL?

Um imóvel que está atrelado à um processo na justiça sofre grande desvalorização, por isso é importante você fazer essa conferência, pois pode comprar o imóvel por um preço abaixo do mercado.

É importante, ainda, saber se esse imóvel estará disponível logo, por exemplo, um imóvel que está em uma ação de inventário pode levar até uma década ou mais para poder ser vendido, pois na maior parte dos casos, deve esperar até o fim da ação judicial.

9º PASSO – ANALISAR TODAS AS CLÁUSULAS CONTRATUAIS

Por fim, e não menos importante, verifique se há alguma cláusula no contrato que não seja interessante para você que quer comprar o imóvel.

As cláusulas de extinção contratual, por exemplo, na maioria das vezes são abusivas e, por mais que sua intenção não seja a de extinguir o negócio, mas sim comprar o imóvel, deve ficar atento quanto a isso, pois imprevistos acontecem.

O certo é sempre garantir a maior segurança possível quando for comprar um imóvel, assim você não tem seu sonho frustrado e não corre o risco de sair no prejuízo.

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